Донорская ипотека — это не отдельная льготная программа, а способ оформления семейной ипотеки. Суть в том, что в сделке участвует созаемщик, который подходит под условия семейной ипотеки (например, имеет ребёнка до 6 лет, детей до 18 лет или ребёнка с инвалидностью). Таким «донором» может быть родственник, друг или знакомый, готовый помочь.
Заёмщик получает возможность оформить ипотеку на льготных условиях, даже если сам он под программу не подходит. Созаемщик при этом несёт ту же ответственность по выплатам, что и основной заёмщик.
Важно: донорская ипотека не нарушает закон, но нужно внимательно изучать требования банков и условия конкретных программ.
Кто может быть донором
Созаемщиком может выступить человек, соответствующий условиям семейной ипотеки, а именно:
- один ребёнок до 6 лет, рождённый после 1 января 2018 года;
- двое и более детей до 18 лет;
- ребёнок-инвалид до 18 лет.
Дополнительные требования к «дону»:
- нет действующей льготной ипотеки, оформленной после 23.12.2023;
- положительная кредитная история;
- возраст в пределах, допустимых банком;
- отсутствие статуса банкрота.
Срок ипотеки рассчитывается по возрасту старшего участника сделки.
Особенности оформления
- Основной заёмщик и донор подают совместную заявку.
- Банк учитывает доходы обоих участников (хотя в некоторых случаях возможен вариант с донором без дохода).
- Оба подписывают кредитный договор и несут равную ответственность за выплаты.
- Донору необходимо выделить долю в приобретаемом жилье — минимум 6 м², а иногда и половину квартиры.
Ставка по семейной ипотеке с донором — от 6% годовых (в приоритетных регионах — от 4,7%).
Плюсы и минусы
Плюсы:
- возможность оформить льготную ипотеку даже при отсутствии собственных оснований;
- выше вероятность одобрения за счёт объединённых доходов;
- донор получает право на имущественный налоговый вычет (пропорционально своей доле).
Минусы:
- высокие риски конфликтов: обязательства одинаковые, а выйти из состава созаемщиков до погашения ипотеки невозможно;
- просрочки отражаются и в кредитной истории донора;
- при покупке ИЖС долю нужно выделить не только в доме, но и в участке;
- донор временно теряет возможность воспользоваться семейной ипотекой для себя.
Примеры из практики
- Родители строят дом, дочь выступает созаемщиком-донором (у неё маленький ребёнок). Благодаря её участию ставка снизилась с 26% до 6%. При этом семья дочери смогла оформить свою льготную ипотеку отдельно.
- Сестра стала донором в ипотеке брата. Он планирует погасить кредит за 5 лет, чтобы сестра успела воспользоваться семейной ипотекой повторно, так как программа действует до 2030 года.
- Бывали случаи, когда банк поднимал ставку, если выяснялось, что донор уже использовал льготную ипотеку. Особенно рискованно оформлять таких созаемщиков «за деньги».
Подводные камни
- После 23 декабря 2023 года допускается не более двух льготных ипотек. Вторая — только семейная, при условии закрытия первой и рождения ребёнка позже даты оформления.
- Донорская ипотека усложняет дальнейшие сделки: выделение доли, выкуп и последующее снятие обязательств возможны только после погашения кредита.
- На рынке есть предложения «платных доноров» и даже мошеннические схемы с поддельными документами. Это может привести к проблемам вплоть до уголовного дела.
Как оформить правильно
- Изучить требования банков (желательно с помощью специалиста, так как официально термина «донорская ипотека» не существует).
- Выбрать подходящий объект недвижимости.
- Подготовить совместную заявку.
- Дождаться одобрения кредита.
- Собрать и подать все документы.
- Пройти оценку недвижимости.
- Подписать ипотечный договор.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
- Оформить обязательное страхование.
- Следовать графику платежей.
Совет: обязательно закрепляйте договорённости с донором юридически (например, брачным договором или нотариальным соглашением). Это поможет избежать конфликтов в будущем.
👉 Донорская ипотека может стать отличным инструментом, если грамотно подойти к выбору созаемщика и заранее обсудить все нюансы. Но в ряде случаев другие льготные программы окажутся более выгодными, поэтому перед оформлением стоит сравнить предложения и проконсультироваться с профессионалами.