Запрет украинцам и другим иностранцам владеть землей в Крыму. Что с этим делать?

  В Юридический отдел Агентства АРК Феодосия увеличилось количество обращений граждан Украины, которые имеют в собственности земельные участки на территории Республики Крым в связи с опубликованием Указа Президента РФ от 20.03.2020 N 201.

Хотя, с даты опубликования этого Указа прошло лишь несколько дней, Руководитель нашего Юридического отдела считает, что очень важно изложить ответы на такие обращения иностранных граждан в сегодняшнем анализе.

Пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 18.03.2020 года

однозначно определяет, что «иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами».

Для начала разберемся, какие именно приграничные территории отнесены к данной категории. С вхождением Республики Крым и г. Севастополь в состав Российской Федерации в марте 2014 года, почти вся территория полуострова относится к приграничной.

Так, Указом Президента РФ от 09.01.2011 N 26 (ред. от 20.03.2020) «Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками» к приграничным территориям в Республике Крым отнесены:

• Муниципальное образование Бахчисарайский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Джанкойский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Кировский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Красноперекопский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Ленинский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Нижнегорский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Раздольненский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Сакский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Симферопольский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Советский район Республики Крым.
• Муниципальное образование Черноморский район Республики Крым.
• Муниципальное образование городской округ Алушта Республики Крым.
• Муниципальное образование городской округ Армянск Республики Крым.
• Муниципальное образование городской округ Евпатория Республики Крым.
• Муниципальное образование городской округ Керчь Республики Крым.
• Муниципальное образование городской округ Саки Республики Крым.
• Муниципальное образование городской округ Судак Республики Крым.
• Муниципальное образование городской округ Феодосия Республики Крым.
• Муниципальное образование городской округ Ялта Республики Крым.

                                                                      г. Севастополь

• Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Андреевский муниципальный округ.
• Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Балаклавский муниципальный округ.
• Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Гагаринский муниципальный округ.
• Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Качинский муниципальный округ.
• Внутригородское муниципальное образование города Севастополя - Ленинский муниципальный округ.
• Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Нахимовский муниципальный округ.
• Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Орлиновский муниципальный округ.
• Город Инкерман, внутригородское муниципальное образование города Севастополя.

 

Как мы видим, практически все земли Крыма отнесены введенным в действие Указом Президента РФ от 20.03.2020 N 201 к приграничным территориям Российской Федерации.

 

Отсюда следует вывод: на указанных в данном перечне территорий граждане Украины, как равно и другие иностранные граждане, не могут иметь в собственности земельные участки.

 

Международным правом предусмотрено, что любое государство вправе ограничивать права иностранцев на владение землей в приграничных зонах. Это логично и является принципиальным.

 

Вопрос второй: что же теперь будет с земельными участками, на которые оформлены права собственности гражданами Украины и другими иностранными гражданами?

Пунктами 1 и 2 статьи 238 и статьей 552 ГК Российской Федерации предусмотрено прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать, и права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на участке недвижимости.

Одним словом, в силу указанных законов РФ, земельные участки, на которые оформлены права собственности иностранными гражданами, расположенные в приграничной зоне, подлежат принудительной продаже!

Это подразумевает решение судами вопроса о принудительной продаже указанной категории участков физическим и юридическим лицам Российской Федерации. И, поверьте, в ближайшем будущем, такие процедуры не заставят себя ждать и станут массовыми.

Местные органы власти не просто наделены соответствующими правами, а обязаны инициировать принудительную продажу таких земельных участков, чтобы привести в соответствие с законом введенной Указом Президента нормы.

Пункт 1 Статьи 238. ГК РФ Предусматривает прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать. То есть, если в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество.

Если же указанный выше срок превышен собственником – иностранцем, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа (прокуратуры) или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Проще говоря, суды установят минимальную стоимость такой земли и примут решение о компенсации её стоимости бывшему собственнику. Важно понимать, что на многих «проблемных» земельных участках имеются самовольные или до сих пор не введенные в эксплуатацию здания и сооружения. Конституционный Суд РФ в своем Определении от 12 ноября 2019 г. N 2970-О установил, что все незаконные (самовольные) строения, расположенные на принудительно отчуждаемых участках, принадлежащих иностранным гражданам, подлежат сносу за счет средств, предназначенных собственникам в качестве компенсации стоимости. И не факт, что компенсационных средств хватит для этих целей.

 

Вопрос третий: что будет с собственностью иностранных физических и юридических лиц (жилые дома, строения и сооружения) расположенной на земельных участках, подлежащих принудительной продаже?

 Проще говоря: заберут ли дома и другие строения украинцев или других иностранных граждан в Крыму?

Как отметил Конституционный Суд, «пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, действующий во взаимосвязи с нормами гражданского законодательства, не предполагает возложения на иностранного гражданина обязанности продать в принудительном порядке принадлежащее ему здание, сооружение, расположенное на земельном участке в пределах приграничной территории. Проще говоря, земельные участки иностранцев, расположенные на приграничных территориях, подлежат принудительной продаже, но вместе с тем, они не лишены права собственности на расположенные на них объекты недвижимости».

Это значит, что граждане иностранных государств теперь будут обязаны арендовать землю под зданиями и сооружениями, на которых расположены, либо отчуждать свою собственность гражданам или юридическим лицам РФ (как правило новым собственникам земли).

Не станем перечислять всех «неудобств» владения объектами недвижимости, расположенными на «чужой» земле. Это тема отдельного разговора. Вместе с тем, нельзя не отметить, что в ближайшее время резко увеличится количество желающих, на пока ещё выгодных условиях, реализовать свои земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, расположенные на приграничных территориях в Крыму. На других приграничных зонах России данный вопрос уже практически решен, а Республика Крым, как недавний субъект, только «вступает в игру». Прокуратура уже приступила к описи земельных участков, подлежащих принудительной продаже.

Угроза распространения коронавируса по всему миру накладывает ещё большую проблему для иностранцев - собственников земли, поскольку для решения вопросов отчуждения своей собственности предстоит (многим из этой категории лиц) пересечь государственную границу, которая в настоящее время либо закрыта, либо порядок её пересечения иностранными гражданами значительно ограничен из-за карантинных мер.

 

Юридический отдел Агентства АРК Феодосия разработал и готов предложить своим клиентам рабочие алгоритмы и регламенты выхода из создавшегося «критического» положения. Мы знаем как это сделать и всегда готовы оказать Вам качественную услугу.