АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ И ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР 

 

При сделках с недвижимостью люди предпочитают доверить свои проблемы, заботы и волнения профессионалам в этой области – агентствам недвижимости.

Это вполне разумное решение, поскольку, таким образом, продавцы квартир, домов, земельных участков получают полный спектр услуг специалистов, которые не просто сэкономят время клиента, но и грамотно организуют и проведут анализ рынка, помогут установить реальную рыночную стоимость объекта, рекламу товара на всех доступных ресурсах, которых у агентств огромное количество, качественно презентуют и покажут предмет продажи потенциальным покупателям, проведут переговоры между сторонами сделки, обеспечат безопасность расчетов и, главное, будут сопровождать сделку с момента подписания договора об оказании услуги до окончания главной процедуры – регистрации перехода права на имущество от продавца к покупателю.

Агентство АРК Феодосия известно в регионе более 12 лет. За все годы, благодаря действиям слаженной профессиональной команды, агентство заслужило истинное доверие граждан, обратившихся за качественной, востребованной услугой к нам. Не даром, в 2019 году Агентству АРК Феодосия вручен диплом конкурса «Народный Бренд».

Наши специалисты строят свою работу в соответствии с проверенными годами практическими наработками и бизнес – процессами, являющимися коммерческой тайной Агентства, но которые всегда доступны для наших клиентов. Мы стремимся каждое наше действие отшлифовать и довести до абсолютного качества, строго соответствующего государственному профессиональному стандарту "Специалист по операциям с недвижимостью" (Зарегистрированному в Минюсте России 22.11.2019 N 56601).

Заключаемые Агентством АРК Феодосия договора разработаны юридическим отделом компании и содержат в себе перечень всех условий и гарантий, которые мы обеспечиваем нашим Заказчикам при сотрудничестве с нами.

 

Агентство АРК Феодосия, как профессиональный участник рынка недвижимости, осуществляет свою деятельность и взаимодействие с физическими и юридическими лицами, нашими клиентами, на основании гражданско – правовых договоров на возмездное оказание услуг.

 

Сегодня, руководитель юридического отдела АРК расскажет нашим читателям какие формы договоров мы предлагаем нашим заказчикам и в чем их отличие.

Наши юристы разработали и внедрили в повседневную деятельность Агентства обычные (стандартные) и эксклюзивные формы договоров. И, если со стандартными всё понятно, то со вторыми нам предстоит разобраться сегодня подробно.

Итак, что же такое эксклюзивный договор?

  

Подписывая эксклюзивный договор, Заказчик поручает агентству и его сотрудникам осуществить продажу недвижимого имущества (дома, квартиры, земельного участка), которое принадлежит Заказчику на праве собственности.

При этом Заказчик сам определяет цену объекта продажи и устанавливает срок продажи. В чем же заключается эксклюзивность такого поручения?

Дело в том, что по условиям договора, предполагается, что продавец недвижимого имущества не вправе обратиться к какому-либо другому агентству, специалисту, предоставляющему аналогичную услугу (посреднику) с целью продажи этого самого имущества или самостоятельно его продать не привлекая Исполнителя.

В связи с этим, эксклюзивный договор предполагает работу сотрудников Агентства с оригиналами правоустанавливающих документов на недвижимость, которые Заказчик передает на ответственное хранение агентству по соответствующему Акту приема – передачи (описи). Указанное условие сформулировано так, что отвечают прежде всего интересам клиента. Так, по условиям эксклюзивного договора, если Заказчик в одностороннем порядке расторгнет данное соглашение, то Агентство обязано немедленно (по первому требованию) возвратить принадлежащие клиенту оригиналы документов.

Обязательными условиями эксклюзивного договора также являются:

- описание Объекта продажи (конкретный адрес, кадастровый номер, подробные технические характеристики и т.д.);

- цена Объекта (она непременно указывается в договоре и не может являться коммерческой тайной Агентства);

- обязанности Сторон соглашения, а также установление размера комиссионного вознаграждения агентства (стоимость возмездно оказываемых услуг) и порядок расчетов между Сторонами (аванс, фактическая оплата, рассрочка платежа);

- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, а также за нарушение сроков их исполнения; 

- срок действия эксклюзивного договора;

- обстоятельства непреодолимой силы, которые освобождают от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей Стороны по эксклюзивному договору;

- штрафные санкции для сторон при нарушении существенных условий Договора.

 

Теперь давайте определим основные отличия обычного договора от эксклюзивного.

 

В силу закрепленного в ст. 421 ГК РФ принципа свободы договора, подписанием обычного договора на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, Заказчик (собственник Объекта) не ограничиваются его права на отчуждение Объекта по своему усмотрению (самостоятельно), а также, в выборе и взаимодействия с другими агентствами недвижимости, или иными лицами, оказывающими услуги в сфере сделок с недвижимостью, при условии, что Покупатель не предоставлен Исполнителем.

Обычный договор начинает действовать с момента его подписания Сторонами и прекращается при условии его полного исполнения, то есть, регистрацией перехода права на Объект сделки от Заказчика к покупателю, которого нашел и предоставил Исполнитель. При этом Агентство осуществляет в интересах Заказчика целый комплекс мероприятий, направленных на скорейшее достижение цели, определенной Договором, то есть продажу того объекта недвижимости, который указан Заказчиком. В ходе исполнения такого договора могут изменяться и его существенные условия, как-то стоимость (цена продажи) Объекта, сроки исполнения тех или иных обязательств, размер комиссионного вознаграждения (стоимость оказанных услуг). Обязательное условие – наличие дополнительного соглашения между Сторонами Договора, оформленного в письменной форме в пределах срока его действия.

Эксклюзивный же договор предполагает исполнение Сторонами условий, изначально определенных при его заключении. Заказчик, подписывая эксклюзивный договор, лишается права действовать самостоятельно, по своему усмотрению продавать Объект, использовать услуги других агентств недвижимости или прочих специалистов в сфере недвижимости. Агентство АРК Феодосия подписанием эксклюзивного договора, наделяется правами (полномочиями) действовать от имени и в интересах Заказчика, получать авансовые платежи, средства задатка, предоставлять договора и правоустанавливающие документы, техническую документацию для регистрации сделки по отчуждению Объекта.

При этом, в рамках исполнения эксклюзивного договора, Стороны не могут в одностороннем порядке изменить цену продажи, порядок расчетов, стоимость оплаты услуг и некоторые другие существенные условия. В период действия эксклюзивного договора Заказчик не вправе вносить изменения в Объект сделки, совершать с ним регистрационные действия, накладывать запреты (обременения), обещать третьим лицам или оформлять в отношении объекта продажи завещания, залоги, регистрировать в нем физических и юридических лиц, сдавать объект в аренду, временное пользование.

Если сделка купли-продажи Объекта не состоялась по вине Заказчика вследствие неисполнения (ненадлежащего исполнения) им своих обязательств по Договору, включая отказ Заказчика от продажи Объекта покупателю предоставленному Исполнителем и (или) предоставления ложной информации об Объекте, Исполнитель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, а Заказчик обязан уплатить Исполнителю штраф в размере 0,5 % от заявленной Заказчиком стоимости Объекта.

 

Как видно из вышесказанного, в отличии от обычного договора, заключение с Агентством эксклюзивного договора на оказание услуг налагает на продавца недвижимости определенный ряд ограничений в реализации его прав на самостоятельное отчуждение Объекта. Возникает резонный вопрос – А какие же преимущества даёт подписание эксклюзивного договора с Агентством?

 

Агентство АРК Феодосия, отвечая на этот вопрос, однозначно доказывает, что клиент при заключении эксклюзивного договора:

1. Получает максимальную безопасность в сделке по продаже своего недвижимого имущества. Так, размещая информацию о своей собственности на обширных интернет – ресурсах, риэлторских компаний и агентств недвижимости, расклеивая объявления о продаже, клиент волей или неволей раскрывает её перед огромной аудиторией. Не исключается возможность использования такой информации всякого рода мошенниками или просто недобросовестными людьми. Для многих людей конфиденциальность информации играет очень важную роль. Эксклюзивный договор с Агентством исключает утечку конфиденциальных данных. Все документы, переданные по описи на ответственное хранение специалистам АРК, защищаются внутренними регламентами компании, хранятся в соответствии с требованиями законодательства, и содержащаяся в них информация, раскрывается исключительно компетентным государственным органам (оценщики, государственные кадастровые и регистрационные органы). Показы Объекта потенциальным покупателям осуществляются профессиональными сотрудниками. Каждый показ документально фиксируется и отчет о просмотре предоставляется Заказчику.
2. Законодательное (правовое) и материальное (финансовое) сопровождение сделки. Подписав с Агентством эксклюзивный договор, клиент получает максимальный сервис поддержки. Над выполнением условий договора трудится Юридический отдел, Ипотечный центр, все отделы и службы нашего Агентства. Юристы проведут экспертизу сделки и выдадут своё заключение о возможных рисках, отдел продаж рекомендует максимально безопасный вариант расчета между Сторонами и проконтролирует его проведение, специалисты по работе с недвижимостью сопроводят сделку до самого момента регистрации перехода права в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Договора, подготовленные нашими экспертами, отвечают всем требованиям российского законодательства, правилам делового оборота и исключают проволочки при осуществлении регистрационных действий.
3. Профессиональная оценка недвижимости. Наши специалисты по продаже недвижимости постоянно анализируют рынок жилья в Феодосии.   Оценив десятки критериев, влияющих на ценообразование и проведя маркетинговые исследования, они рекомендуют клиенту максимально выгодную цену продажи Объекта. Стоит сразу отметить, мы никогда не станем называть клиенту «приятную его уху» цену. Это не наш принцип работы. Приняв на себя обязательства по эксклюзивному договору, мы стремимся их исполнить максимально качественно, выгодно для клиента, но в минимальных временных рамках, профессионально оценив соответствие продажной цены Объекта ценам рынка, спросу на аналогичные объекты недвижимости и статистике продаж в регионе.
4. Экономия времени клиента. Как известно, время – деньги. Чем большее число агентств посетил клиент, чем больше информации разместил на интернет – ресурсах, в объявлениях, тем больше потратил времени. Каждому агентству, риэлтору, позвонившему покупателю продавец обязан каждый раз с начала и до конца повторять одну и ту же информацию, рассказывать характеристики и преимущества своей собственности. Это огромный труд, даже не учитывая умение грамотно и быстро это сделать. Наши лучшие специалисты профессионально и быстро справятся с этой задачей. Мы не просто сэкономим время клиента, мы полностью выполним эту работу за него и с максимальной выгодой для Заказчика, отсеем «пустые» звонки, ответим на электронные письма и обращения в социальных сетях, проверим потенциальных покупателей и пригласим их на просмотр Объекта, покажем его (осуществим профессиональную презентацию). Это огромный труд, но мы умеем это делать и делаем эту работу профессионально.
5. Эффективный маркетинг Объекта. Реклама продажи.  Уже в день подписания эксклюзивного договора, сотрудники Агентства недвижимости АРК Феодосия разместят информацию об объекте продажи на всех доступных нам сервисах, социальных сетях, системе CRM, ресурсах партнерских агентств и компаний, проведем фотосессию дома, квартиры, земельного участка и оформим презентацию продажи. Грамотное описание и качественные фотоматериалы помогают наиболее эффективно сформировать спрос на конкретную недвижимость, а следовательно, привлечет максимально возможное число желающих приобрести в собственность именно Ваш Объект. Кроме всего прочего, мы не станем пассивно наблюдать за реакцией на размещенную рекламу. Мы активно распространяем её через расклейку объявлений в районах города, в почтовые ящики жителей района, на соответствующих досках объявлений и общественном транспорте. Заказчик не будет привязан к своему телефону и отвечать на сотни звонков потенциальных покупателей или просто интересующихся людей. Всю эту работу мы сделаем за Вас. Наш офис – менеджер является профессионалом своего дела, полно владеет всей информацией, и максимально эффективно управляет видео, голосовой, электронной и бумажной корреспонденцией, систематизирует её и со знанием дела, адресует конкретным исполнителям.
6. Достижение максимальной рыночной цены в сжатые сроки. Вполне понятно, что Объекты, продающиеся по эксклюзивным договорам, являются наиболее востребованными на рынке недвижимости – приоритетными. Потенциальные покупатели знают, что такие объекты продаж наиболее подготовлены для окончательных сделок, содержат юридически чистые документы, не имеют обременений и не содержат скрытых рисков. Цены на такие объекты наиболее актуальны, поскольку сформированы профессионалами в результате маркетинговых исследований, гарантированно сопровождаются специалистами. Все перечисленные доводы, по мнению покупателей, позволяют совершить покупку максимально быстро и выгодно для всех участников сделки. Таким образом, «эксклюзивные» объекты наиболее ликвидны, к ним более высокий интерес, и торг на понижение покупательской стоимости практически отсутствует. Поэтому они всегда продаются быстрее и по максимально возможной рыночной цене.
7. Решение психологических проблем в сделках. Интересы Сторон во всех без исключения сделках разнонаправленные. Это понятно, поскольку продавцы намереваются продать свою недвижимость как можно дороже и быстрее, сэкономить на комиссии агентства, а покупателям важно купить наиболее ликвидное имущество, именно в том районе и с наилучшими параметрами, в то же время по наименьшей цене. Это вполне человеческие желания с обеих сторон, если оценивать их со стороны наблюдателя. Однако, будучи участником сделки, когда ты находишься «внутри» конфликта интересов, всегда некомфортно, а иногда и конфликтно. Наши профессионалы всегда готовы сгладить разногласия, знают, что нужно предпринять и как разъяснить Сторонам важность компромиссных решений, всегда смогут найти оптимальное и взаимовыгодное решение всех вопросов. Заключая с клиентами эксклюзивные договора, мы принимаем на себя немалые обязательства, которые исполняем с полной ответственностью и знанием дела.
8. Продажа объектов профессионалами. Наши клиенты вольны самостоятельно выбрать форму договора с нашим Агентством. Мы никогда не навязываем те или иные условия, на которые они не рассчитывают или которые для них не актуальны. Мы предлагаем нашим Заказчикам выбор! Следует лишь акцентировать внимание клиентов на том, что половина сделок на рынке недвижимости совершается по эксклюзивным договорам. Статистика свидетельствует, что такие сделки практически никогда не являются предметом спора в судах, не имеют в будущем притязаний третьих лиц. Агентство АРК Феодосия также отдает предпочтение этой категории договоров, как таковым, которые прямо указывают на серьезность намерений Заказчиков продать свой Объект. Мы не желаем тратить своё время на «бесполезную беготню», проводить нелегкую работу впустую, загружать наши ресурсы и базы данных неактуальной информацией. Мы предоставляем нашим клиентам профессиональную комплексную услугу, качество которой гарантируем своей репутацией, которой мы дорожим и которую мы ценим. Являясь дипломантом конкурса «Народный Бренд», мы стремимся соответствовать этим требованиям и осознаем свою ответственность за качество предоставляемых услуг. Часто, попытавшись самостоятельно продать свою недвижимость, наши клиенты возвращаются к нам и ни разу не отмечали наших недоработок. Напротив, реальные отзывы (оферты) наших клиентов показывают высокую оценку нашей работе. Многие из них стали счастливыми обладателями недвижимости в Крыму и Феодосии, в частности, отпраздновали новоселье, реализовали свои желания и потребности. Мы всегда гордимся своей работой!

Можно сделать ВЫВОД, что, заключая с Агентством АРК Феодосия эксклюзивный договор, наши клиенты получают исключительно выгоды, преференции, именно эксклюзивные преимущества, выражающиеся в сокращении времени, полном объеме услуг, ценах, компетенциях, снижении рисков и многое другое.