Полезные статьи

Проверка документов банком vs агентством при покупке недвижимости

Размышления о юридической безопасности сделок.

Многолетний опыт работы, связанный с обеспечением безопасности сделок с недвижимостью Феодосии, позволяет сделать однозначный вывод о том, что наиболее опасными и рискованными сделками являются именно те сделки, которые связаны с отчуждением или приобретением недвижимого имущества, также с гражданскими правоотношениями в сфере займов денежных средств.

Сегодня статистика констатирует факт того, что порядка 83% сделок с объектами недвижимости содержат в себе риски различной степени опасности для участников таких сделок.

Судебная практика в Республике Крым подтверждает статистические выводы, поскольку более 65% исковых обращений, связанных с защитой нарушенных прав на недвижимое имущество, судебные инстанции удовлетворяют в пользу истцов. При этом треть таких решений судебных органов приводят к признанию сделок с недвижимостью незаконными (недействительными) и влекут, в отношении добросовестных покупателей финансовые потери, а иногда, даже утрату приобретенного имущества.

Руководитель Юридического отдела Агентства АРК Феодосия высказывает свою точку зрения на возможность минимизации рисков и потерь при совершении тех или иных операций в сфере недвижимости.

В своих предыдущих публикациях (смотрите их на сайте ark-dom.com), мы уже анализировали риски, наиболее значимые в данной категории сделок. Сейчас, не станем повторять прописные истины, и рассмотрим один из немаловажных вопросов – юридическую проверку сделок.

Понятное дело, нужно проверить все правоустанавливающие документы на объект недвижимости, гражданские документы (паспорта) участников сделки и имеющиеся выписки от государственных регистрационных органов, справки от управляющих компаний или жилищных организаций, поставщиков коммунальных услуг. Все эти обязательные действия входят в перечень предоставляемых Агентством АРК Феодосия услуг в рамках сопровождения сделок с недвижимостью. Без юридической проверки не обходится ни одна такая сделка. И это – норма.

Однако, хочу акцентировать внимание наших читателей на важном моменте, - говорит глава нашего Юридического отдела, - рамки описанного объема услуги ограничены теми обязательными документами, которые покупатели и продавцы предоставляют для юридической оценки и заключения юристов о наличии любой степени рисков в конкретной сделке.

А, представьте себе, что риска ещё нет, он не возник, и это подтверждается каждым изученным документом, но, со временем, этот риск станет реальностью (вступило в силу решение суда, вернулся со срочной службы демобилизованный родственник, выписан с длительного стационарного лечения недееспособный ранее член семьи, объявился ранее неизвестный наследник или вдруг обнаружился незаконнорожденный сын продавца и т. д.), перечислять все возможные риски мы не станем. Опять же, ранее наши юристы уже описывали сложные ситуации и способы минимизации таких рисков.

Скажем лишь одно: Понимая всю серьёзность и важность обсуждаемой темы для наших клиентов в Республике Крым, наши юристы презентуют Вам эксклюзивную услугу на рынке недвижимости. Мы предлагаем, особенно покупателям квартир, домов, земельных участков, заказать у нас комплексную услугу Юридической Экспертизы сделки в Феодосии.

Это новый продукт на рынке услуг по сделкам с недвижимостью в Феодосии. Он отличается от обычного юридического сопровождения объёмом исследуемых документов, получением дополнительной информации как из общедоступных, так и платных государственных источников и баз данных, а также оформлением и выдачей Заказчику наряду с расширенным юридическим заключением ещё и Гарантийного сертификата со сроком действия на три года.

С получением Гарантийного сертификата, Вы получите бесплатную юридическую помощь и представительство Ваших интересов во всех судебных инстанциях по делам, связанным с оспариванием или признанием недействительным договора купли-продажи недвижимости, прав третьих лиц, не участвовавших в сделке в течении всего срока его действия.

Три года бесплатной поддержки соответствуют сроку исковой давности для обращения лиц, чьи права могли быть нарушены совершенными действиями по условиям сделки с недвижимым имуществом. Таким образом, за весьма умеренную плату, наши клиенты получают если не стопроцентную, то максимально возможную гарантию защиты своей безопасности, относительно предмета сделки и экономию своих денежных средств в будущем.

Рассмотрим один из аспектов, который часто поднимается нашими клиентами при обращении в Агентство.

Давайте представим себе ситуацию, когда человек, желающий приобрести в собственность недвижимость решает воспользоваться банковским кредитом, например, ипотекой при совершении сделки.

Обратившись в выбранный им банк, клиент предоставляет необходимый пакет документов, на основании которого банк одобряет ему кредит либо отказывает в его предоставлении. Причин отказа может быть множество, но речь сейчас не об этом.

Вернемся к обсуждаемой нами теме – безопасности сделки. Итак, кредит одобрен, клиент обращается в Агентство АРК Феодосия за выбором объекта недвижимости, который удовлетворяет всем его желаниям и потребностям с целью покупки.

Что же слышит потенциальный покупатель от сотрудников Агентства после выбора желанной квартиры, дома, земельного участка?

«Мы предлагаем Вам заказать услугу по проведению комплексной юридической экспертизы сделки с целью обеспечения её максимальной безопасности».

Резонное возражение клиента: «Зачем я буду заказывать подобную услугу, да ещё нести дополнительные расходы, если служба безопасности банка и так проверит сделку и обеспечит её безопасность?».

Многие согласятся с таким мнением, поскольку, действительно, служба безопасности банка проведет всестороннюю и очень серьезную проверку как участников сделки, так и самого предмета покупки.

Зачем же в данном случае привлекать сотрудников юридического отдела АРК?

Вот теперь, давайте поговорим начистоту. Высока ли компетенция сотрудников службы безопасности банка, в состоянии ли они осуществить полноценную проверку объекта недвижимости и самих участников предстоящей сделки?

БЕЗУСЛОВНО ДА! Банковские специалисты по безопасности – это высококвалифицированные, профессиональные работники. В распоряжении банков множество ресурсов и отработанных годами алгоритмов проведения таких проверок. В службу безопасности банков отбираются лишь деловые, грамотные, принципиальные специалисты своего дела. Они взаимодействуют с другими банками и имеют доступ к некоторым базам данных, которые недоступны широкому кругу населения, великолепно защищены и грамотно обслуживаются.

Можно ли доверить свою безопасность таким профессионалам? Снова ответ – ДА!

«Зачем же дополнительно платить за юридическую экспертизу Агентству?», - спросите Вы.

Да, в большинстве агентств недвижимости работают не менее профессиональные люди, настоящие специалисты, которые годами оттачивают своё мастерство и «обрастают» знаниями в узкой области – обеспечении безопасности сделок с недвижимостью.

Принимая во внимание тот факт, что на рынке недвижимости, особенно на «вторичном» рынке, более 85% сделок совершается без привлечения банков (не привлекаются кредитные средства) а, следовательно, и сотрудники службы безопасности банка такие сделки не сопровождают. Это резонно.

Глава Юридического отдела АРК Феодосия предлагает поставить вопрос иначе. Давайте спросим себя – чьи интересы защищаются, и чья безопасность обеспечивается в каждом конкретном случае?

Чью безопасность своими действиями обеспечивают юристы Агентства недвижимости? Безусловно – своих клиентов! Каким образом наши профессионалы минимизируют возможные риски, сводят практически к нулю вероятность их возникновения, мы рассмотрели выше. Гарантийный Сертификат при этом обеспечит Вам БЕСПЛАТНУЮ юридическую поддержку и консультирование на протяжении всего срока исковой давности, в течении которого имеется вероятность возникновения любых проблем с Вашей новой собственностью. Кроме того, мы предложим Вам Титульное страхование сделки при Вашем желании на 100% обеспечить свою безопасность, путем полного покрытия всех возможных рисков средствами страховой компании – нашего партнера.

Чью же безопасность призвана обеспечить служба безопасности банка?

Ответ очевиден. Конечно же банка! Тщательно будет проверена кредитная история клиентов, отсутствие информации о них в так называемых «черных списках» других финансовых учреждений, их платежеспособность, наличие сведений о банкротстве, обременениях в отношении объекта сделки, наличия исполнительных судебных производств, открытых ФССП, иные кредитные обязательства, источники соответствующих доходов, их объём, движение денежных средств на банковских счетах, наличие в собственности транспортных средств, будут проверены расчеты между сторонами сделки, предоставлены банковская ячейка или аккредитив для их осуществления в безопасной форме (естественно за отдельную плату). Как правило, все сделки, проводимые с участием банка, страхуются от возможных потерь в будущем (опять же, оплачивается дополнительно). Следует отметить, что документы и справки, запрашиваемые банком для принятия им решения (одобрения) сделки также стоят немалых денег и не являются гарантией получения положительного решения.

Сделка может быть попросту отклонена банком при наличии сомнений в её 100% «чистоте» (опять же в соответствии с политикой безопасности банка). Банк никогда не поставит себя под удар в случае признания сделки недействительной. Нельзя утверждать, что вся проводимая банком проверки защищает исключительно интересы банка. В результате такой проверки очень полно и всесторонне обеспечивается и безопасность участников сделки.

Вместе с тем, нельзя не акцентировать внимание на том факте, что службой безопасности банка в большей степени анализируются факторы риска, способные в той или иной степени нанести ущерб именно банку. При этом, порой, не исследуются многие документы и базы данных, актуальные в отношении продавца или покупателя, всецело препятствующие или усложняющие сам процесс перехода права к добросовестному покупателю недвижимости.

Наши юристы считают целесообразным исследование подлинности документов, наличие сведений об отзывах доверителя своей доверенности (в случае, когда сделка совершается доверенным лицом), наличия незавершенных судебных разбирательств в отношении объекта сделки или её участников (судебное решение такого рода станет неприятным сюрпризом после вступления в законную силу уже после регистрации перехода права). Известны случаи, когда судебные решения обжаловались в апелляционных и кассационных судебных инстанциях долгие годы, и окончательно принимались судебными органами значительно позже самого факта сделки. Эти риски необходимо обязательно учитывать, как и вероятность появления «скрытых» наследников (ранее не известных, незаконнорожденных детей, лиц, в отношении которых имеются завещания или распоряжения собственников). Множество рисков связано с нарушением прав «третьих лиц», в том числе нарушение (лишение) права пользования жилым помещением до наступления определенного события, срока или бессрочно. Иногда, даже, бывает полезной информация из социальных сетей, полученная при общении с соседями или знакомыми сторон сделки. Чем больше мы используем все доступные методы и сведения, тем меньше сама возможность риска получения проблем или ущерба (утрат) в будущем.

Можно рассуждать на эту тему очень долго, но, хотелось бы подвести итог, сказав, что выбор человека в пользу той или иной компании, организации, структуры или специалиста всецело находится в его компетенции. Мы сами принимаем решение, удовлетворяющее нашим потребностям, целям и интересам, оплачиваем оказанные нам услуги, соразмерно полученной выгоде, степени безопасности и объёму.

Никогда не стоит соглашаться с услугой, которую Вам навязывают вопреки Вашим интересам, поставленным целям, Вашим личным потребностям.