УНАСЛЕДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО. РИСКИ В СДЕЛКАХ С НИМ.

На рынке «вторичного жилья» с каждым годом количество сделок с недвижимым имуществом, доставшимся в собственность по наследству, увеличивается. Покупка унаследованного имущества для Покупателя сопряжено с определенными рисками.

Глава юридического отдела АРК Феодосия рассказывает, как обезопасить такого рода сделки, свести к минимуму возможность признания их недействительными.

Наибольший возможный риск в сделках с унаследованным имуществом – это вероятность появления ранее неизвестных наследников, которые имеют соответствующие права на данную категорию имущества (риск оспаривания сделок).

Анализируя такие риски, Юридический отдел АРК Феодосия приводит цифры, которые характеризуют возможные в будущем риски при оспаривании в суде таковых сделок, способные привести не только к лишению Покупателей приобретенного имущества, а иногда, и честно оплаченных денег. Статистика и анализ судебной практики свидетельствуют:

- в случае, когда наследство получено от наследодателя мужчины – риски значительно выше (на 70-80%), чем от наследодателя женщины (возможность наличия внебрачных детей, в том числе и тех, о которых мужчина мог и не подозревать);

- в случае, когда наследство получено недавно (за 1-3 года до отчуждения). В данном случае вероятные риски выше (на 50-70%);

- в случае, когда наследник не первой степени родства (супруг, дети, родители наследодателя согласно Семейного Кодекса РФ), риск превышает 40-60%.

Стоит ли Покупателям опасаться или отказываться от приобретения унаследованного имущества? Юристы АРК Феодосия уверены, что любая сделка, осуществленная грамотно, профессионально и в строгом законодательном регламенте не принесет «головной боли» приобретателям права собственности на недвижимость, полученную Продавцами по наследству.

Существует множество способов свести вероятные риски в нестандартных сделках практически к нулю, но сегодня мы не станем на них подробно останавливаться. Наши юристы с радостью расскажут о них при проведении бесплатных консультаций в Агентстве АРК Феодосия.

Сейчас мы коснемся лишь некоторых особенностей при проведении сделок с унаследованным имуществом, наиболее актуальных, требующих повышенного внимания со стороны Покупателей.

На что следует обратить внимание в первую очередь при заключении договора:

1. Если имущество продается законным представителем Продавца (наследника), следует тщательно проверить Доверенность. Она должна оформляться исключительно нотариально. Подлинность доверенности можно всегда проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты (не все знают, что любая доверенность может быть отозвана доверителем и становится недействительной).

2. Полномочия доверенного лица должны обязательно включать право подписи договора в интересах доверителя, право получения оплаты за отчуждаемое имущество (в том числе задатка, аванса, комиссионного вознаграждения), права на совершение регистрационных действий с имуществом.

3. Если доверителем является несовершеннолетний собственник (возраст от 14 до 18 лет), требуется согласие законного представителя (указывается в доверенности).

4. В случае наследования доли в собственности малолетним гражданином, законному представителю не требуется нотариальная доверенность для представления его интересов. Достаточно наличие документа, который подтверждающего его полномочия в соответствии с законом.

Алгоритм (последовательность) совершения сделки с имуществом наследника:

Сбор и анализ необходимых документов.

Изготовление в простой письменной форме договора или нотариального договора (при необходимости).

Государственная регистрация перехода права через МФЦ или у нотариуса.

Для заключения договора купли-продажи квартиры необходимы следующие документы:

паспорта участников сделки (Продавец и Покупатель, доверенное лицо);

свидетельство о праве на унаследованное имущество (отчуждаемый объект);

выписка из ЕГРН о правовой принадлежности объекта;

технический паспорт на недвижимое имущество, план земельного участка, кадастровый паспорт;

отчет сертифицированного специалиста об оценке недвижимости;

справка о составе семьи Продавца и зарегистрированных по адресу объекта лицах.

Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам.

Важно помнить! В случае, когда квартира является наследственным имуществом, то согласие супруга на его отчуждение не требуется. Унаследованное имущество является личной собственностью наследника, даже когда оно получено в период законного брака.

Особенности продажи доли в унаследованном имуществе.

Когда имущество поделено между несколькими наследниками (правопреемниками), каждый из них обладает преимущественным правом выкупа отчуждаемой доли. Это значит, что следует соблюсти предусмотренные законом процедуры:

1. Оформить в письменном виде предложение о покупке своей доли в наследстве указанными лицами. Можно направить такое предложение почтой заказным письмом с уведомлением о вручении и описью содержимого каждому, что гарантирует законный правовой порядок совершения сделки и защиту прав наследника в том случае, если другие собственники в будущем передумают и потребуют переоформления доли в их собственность.

2. Перед продажей своей доли в собственности, наследник обязан предложить выкупить её прочим собственникам квартиры, дома.

3. Законодателем установлен месячный срок на принятие ими решения. При отказе или отсутствии ответа с их стороны, наследник получает право произвести отчуждение своей доли третьим лицам по своему усмотрению.

4. Стоимость отчуждаемого имущества не должна превышать цены, указанной в предложении иным собственникам. На это необходимо обратить внимание.

Для исключения возможных в будущем притязаний в отношении отчуждаемого унаследованного имущества юристы Агентства АРК Феодосия настоятельно советуют в текст договора включать следующий пункт:

«Продавец, подписывая настоящий договор, гарантирует и обязуется, в случае возникновения судебных разбирательств в будущем (в течении трех лет после регистрации перехода права к Покупателю) в отношении отчуждаемого имущества, являющегося предметом сделки по договору, удовлетворить все финансовые и имущественные претензии, установленные судебным решением за свой счет».

Таким условием, в течении срока исковой давности при обращении в суд, Покупатель максимально обеспечивает свою защиту от утраты приобретенного имущества или денежных средств в случае наступления негативных последствий оспаривания действительности сделки.

Дополнительной гарантией может стать нотариально удостоверенное заявление Продавца, которое остается у Покупателя недвижимости и устанавливает обязательства Продавца по устранению за свой счет всех претензий на имущество со стороны лиц, чьи права могли быть нарушены рассматриваемой сделкой.

Не стоит рисковать и с указанием заниженной цены отчуждаемого имущества в Договоре. Важно понимать, что в случае оспаривания сделки, возврату подлежит только сумма по договору. В случае занижения цены, покупатель остается в проигрыше, к тому же, сокрытие информации от ИФНС является мошенничеством. В случае, если Покупатель соглашается указать меньшую сумму в договоре, подлежит преследованию по закону, как соучастник.

В заключение несколько слов о налогообложении рассматриваемых сделок. Особенностью отчуждения объекта, унаследованного менее трех лет назад, является обязанность оплаты подоходного налога Продавцом с подачей декларации о доходах. Налог НДФЛ (13%) при продаже имущества возникает у Продавца с даты открытия наследственного дела (смерти наследодателя).

Надеемся, что тема, затронутая в рассказе главы юридического отдела АРК Феодосия была интересна нашим читателям и поможет избрать грамотный вариант совершения сделок с недвижимостью на вторичном рынке жилья в Республике Крым и городе Феодосии в частности.