Согласие супруга на отчуждение недвижимости
В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, супруги (муж и жена), совершая сделки с третьими лицами, действуют по взаимному согласию и в общих интересах (сообща). Для небольших сделок супругов может быть достаточно их устного согласия, но для существенных сделок, которые предусматривают государственную регистрацию (например сделки с недвижимым имуществом или оформлением денежных обязательств, кредитов) требуется письменное подтверждение такого согласия каждым из супругов, в том числе и нотариально удостоверенного.
Таким согласием супруги подтверждают своё обоюдное право и желание распорядиться совместно нажитым имуществом (как движимым, так и недвижимым).
Важно! Согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, сдача в найм, а также приобретение в собственность) требует обязательного нотариального удостоверения (ст. 35 Семейного Кодекса РФ).
Подписанное и удостоверенное нотариусом, такое согласие вместе с Договором на отчуждение (приобретение) жилого помещения, земельного участка подается для регистрации сделки в Росреестр.
В случае отказа (отсутствия согласия) одного из супругов, он (она) всегда сможет оспорить совершенную сделку в судебной инстанции.
Руководитель Юридического отдела Агентства АРК обращает внимание на то, что срок действия такого согласия супруга законом не установлен, то есть является бессрочным (если срок не указан в тексте самого заявления). Кстати, в случае проживания супруга за границей, его согласие удостоверяется нотариусом той страны, в которой он (она) проживает либо в соответствующем консульстве страны пребывания.
Когда же требуется согласие супруга на сделку с недвижимым имуществом?
Юристы Агентства АРК Феодосия однозначно отвечают: такое согласие необходимо том случае, если в Титуле или в соответствующей Выписке из ЕГРН указан в качестве собственника единственный супруг, но в иных документах отражен факт нахождения отчуждаемой недвижимости в совместной собственности обоих супругов. То есть, второй супруг не является титульным собственником такого имущества, но, в силу закона, он – такой же собственник, и его согласие на сделку необходимо.
Какие документы могут свидетельствовать о праве супругов на совместную собственность?
Это прежде всего, паспорта супругов, в которых имеется штамп с указанием даты регистрации брака, и, конечно сам документ - основание получения права собственности на имущество, в котором также имеется дата регистрации такого права. В случае, когда дата регистрации права собственности совпадает с периодом нахождения супругов в законном браке, любое приобретенное (в том числе одним из супругов) недвижимое имущество является в обязательном порядке совместной собственностью супругов, каждый из которых имеет на него равные права.
Важно! Исключение составляет имущество, полученное одним из супругов в результате наследования или дарения. Такое имущество (либо доля в нем) поступает в личную собственность наследника или одаряемого и законодательно не является совместной собственностью супругов. В этом случае собственник вправе свободно владеть и распоряжаться указанным имуществом по своему усмотрению на что не требуется согласие второго супруга.
Необходимо ли согласие бывшего супруга для совершения сделок с недвижимостью?
Важно! Согласие бывшего супруга необходимо для совершения любых сделок с недвижимым имуществом, если оно приобретено (нажито) в период совместного брака. Это касается и приватизированного жилья. После развода бывшие супруги не лишаются права совместной собственности на такое имущество, поэтому согласие бывшего супруга (бывшего мужа или жены) на его отчуждение обязательно необходимо, независимо, приобреталось ли это имущество на «вторичном» рынке жилья или продажи прав требования на первичном рынке (по Договору уступки прав требования).
Когда условия являются существенными при заключении супругами Брачного контракта?
Если один из супругов приобретал недвижимость, находясь в браке, но им был заключен Брачный контракт, где права его супруга или супруги в отношении данного имущества ограничены, то важнейшими являются именно условия Брачного контракта. В таком случае права супруга на эту квартиру, дом, земельный участок будет определять Брачный контракт, а не Гражданский и Семейный кодексы.
Аналогичная ситуация возникает и после заключения между бывшими супругами Соглашения о разделе общего имущества супругов, или наличие Решения судебного органа о разделе общего имущества супругов (после их развода). Этими документами устанавливается наличие или отсутствие прав на отчуждаемое имущество у каждого из супругов после расторжения брака.
Кроме того, при приватизации недвижимости на одного супруга и письменного отказа второго супруга от приватизации имущества, согласие второго при отчуждении его не требуется.
Ну и, конечно, если недвижимость оформлена на каждого из супругов в долях, т.е. каждый имеет свою долю (титульные собственники), при отчуждении такой собственности, они оба выступают как Продавцы, и оба подписывают Договор купли - продажи, в том числе, являясь бывшими супругами.
Заявление о гражданском состоянии. Что это и зачем нужно?
При совершении сделок с недвижимостью, иногда, невозможно установить по имеющимся документам факта нахождения в браке Продавца на момент оформления права собственности (например, в случае замены паспорта). Как не получить проблемы в будущем при претензиях со стороны второго супруга?
На этот вопрос отвечает руководитель Юридического отдела АРК Феодосия: при указанных обстоятельствах, страховки ради, следует запросить у Продавца нотариально удостоверенное Заявление о гражданском состоянии. Нотариус в таком заявлении выступает в качестве свидетеля и свидетельствует факт того, что Продавец не женат и не был женат в момент приобретения недвижимости, являющейся предметом сделки.
В случае, если заявленная Продавцом информация окажется недостоверной, такие действия со стороны Продавца будут оцениваться судом по уголовной статье 159 УК РФ как мошенничество, с привлечением его к уголовному наказанию за их совершение.
Существует и другой способ проверки, состоял ли в браке Продавец на момент приобретения в свою собственность объекта сделки. Получение этих сведений в архиве ЗАГСов т.е. из единого государственного реестра записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС), которым ведает ФНС России. Доступ к этому реестру, помимо сотрудников ЗАГСов и ИФНС, имеют также и нотариусы.
Каждый нотариус в рамках системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ) может быстро узнать сведения о браках и разводах конкретного гражданина. По результатам таких запросов станет понятно, нужно ли оформлять согласия супругов (в том числе бывших) на совершение сделки с их общим имуществом.
О проверке возможной совместной собственности и письменном согласии супруга на продажу недвижимости позаботятся юристы Агентства АРК Феодосия. Они сведут практически к нулю все возможные для Покупателя риски в будущем.
Нужно помнить! Государственный регистратор может совершить регистрационные действия по рассмотренным сделкам и при отсутствии согласия одного из супругов на отчуждение имущества, но сведения об этом попадут в ЕГРН и супруг, чьи права были нарушены при отчуждении имущества без его согласия, вправе подать иск в суд о признании сделки недействительной. Как правило, суды удовлетворяют такие иски. Но применяется срок исковой давности в один год, с момента, когда стало известно о нарушении прав истца.
В заключение отметим, что сделки с недвижимостью являются самыми рискованными по своей правовой природе и требуют применения профессиональных знаний в области их совершения и оформления. Поэтому Агентство АРК Феодосия, используя весь свой накопленный опыт всегда готово стать Вашим надежным помощником.
Мы дарим Вам безопасность!