В различных законах и Договорах, связанных с покупкой или продажей, дарением, меной недвижимости мы часто сталкиваемся с упоминанием «третьих лиц», и правах, которые они могут иметь или которые могут быть нарушены в результате сделки. О чем идет речь?  Глава Юридического отдела компании АРК Феодосия подробно расскажет об этом.

 

  В любой обычной сделке, связанной с отчуждением недвижимости участвуют две стороны договора (Продавец и Покупатель, Даритель и Одаряемый, Наследодатель и Наследник и т.д.), но также могут существовать и другие лица (третья сторона), которые тоже наделены определенными правами по отношению к предмету сделки. Вполне возможно, они только считают, что имеют такие права. Как показывает практика, суды довольно часто удовлетворяют иски третьих лиц, нарушенные при совершении сделок с недвижимостью.

 По статистике, наиболее часто нарушаются как права собственности этой категории лиц, так и права пользования жилыми помещениями, права на наследование.

 Поскольку права «третьих лиц» могут быть неявными, наличие их при совершении сделок с недвижимостью очень опасно. Опасность заключается в том, что права третьих лиц очень часто скрываются недобросовестными продавцами или просто неявно выражены (скажем, родственные связи собственника или права, ранее существовавшие у предыдущих владельцев и которые были нарушены предыдущей сделкой). Такие права трудно отследить по имеющимся документам на квартиру.

 В тоже время, «третьи лица» способны законно оспорить сделку, и заявить свои притязания на предмет сделки (квартиру, дом, земельный участок или соответствующую долю в недвижимости). В случае, когда суд начинает по таким спорам судебные разбирательства, то информация об этом поступает в Росреестр, где в единой базе прав делается отметка о наложении запрета на осуществление регистрационных действий с этим объектом недвижимости. Эта информация обязательно отображается в выписках из ЕГРП. Однако стороны сделки крайне редко прибегают к истребованию такого документа, поскольку он не является обязательным при сделках с недвижимостью.

К нашим юристам довольно часто обращаются клиенты за услугой сопровождения сделок с недвижимым имуществом в Феодосии с целью минимизации рисков при его приобретении. Однако, когда мы предлагаем заказать комплексную юридическую экспертизу сделки в Феодосии за дополнительную плату, покупатели зачастую отказываются, считая не целесообразным нести дополнительные расходы за излишние, по их мнению, проверки.

При этом необходимо понимать, что без глубокого анализа сведений, содержащихся в дополнительно запрашиваемых при экспертизе документах практически невозможно свести к минимуму возможные риски в сделках с недвижимостью, в том числе исключить возможность появления после совершения сделки третьих лиц, чьи права могут быть при этом нарушены.

 Так кто же на деле относится к третьим лицам при совершении сделок с объектами недвижимости?

 Третьи лица в сделках – это те люди, которые не принимают участие в самом отчуждении недвижимости (не отражены в Договоре купли-продажи, поскольку в данный момент не имеют прав собственности на объект недвижимости или в силу обстоятельств не знают о проводимой сделке), но могут заявить свои права на собственность, или права пользования (проживания), владения имуществом.

К таким лицам можно отнести, например: 

• Супруга владельца квартиры, который не указан в правоустанавливающем документе, но имеет право на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, согласно Семейного Кодекса РФ;
• Наследники, которые появились после вступления в наследство текущего собственника;
• Лица, не относящиеся к наследникам, но имеющие право пользования имуществом в силу завещательного отказа;
• Зарегистрированные в квартире без права собственности, родственники собственника;
• Отказавшиеся ранее от приватизации недвижимости и пользующиеся ей;
• Предыдущие собственники недвижимости, с которыми текущие собственники не произвели окончательного расчета при покупке жилья;
• Определенные категории кредиторов собственника;
• Неизвестные или незаконнорожденные дети собственника (после его смерти заявившие право на наследство);
• Участники судебных споров с собственниками в отношении недвижимости или имущественных споров (когда решение судом ещё не вынесено или не вступило в законную силу);
• Несовершеннолетние дети, в отношении которых произошло нарушение прав (например, когда органы опеки и попечительства не привлекались или не имели информации о сделке);
• Получатели ренты;
• Временно отсутствующие лица, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением (находящиеся на обучении, проходящие службу в Вооруженных Силах, находящиеся за границей, в домах инвалидов, интернатах, в местах лишения свободы и прочие.

 Так, «третье лицо» может без оспаривания проведенной сделки и без лишения Покупателя права собственности, существенно ограничить его, заявив свои права на пользование жильём.

 Также права «третьих лиц» возникают в случае продажи доли в квартире (доме) или комнаты в коммунальной квартире. В обоих случаях нужно учитывать право преимущественной покупки соседями (или родственниками).

 При сделках с недвижимым имуществом на вторичном рынке риски присутствуют практически всегда в большей или меньшей степени.

 Большинство покупателей жилья на вторичном рынке даже не представляют возможных рисков. В большинстве случаев невозможно на сто процентов поручиться за отсутствие «третьих лиц», но снизить эти риски - вполне реально, используя тщательный анализ документов с выявлением возможных прав «третьих лиц» и соответствующие защитные меры для каждого конкретного случая.

В большинстве случаев (если иное не установлено законом), после отчуждения жилого помещения, члены семьи Продавца («третьи лица») теряют право пользования этой недвижимостью (п.2, статьи 292 ГК РФ).

Исключение составляет то самое - «иное», как написано в законе. Это предусмотрено, например, для тех, кто ранее написал отказ от приватизации и, таким образом, получил бессрочное право пользования жильём.

 Кроме того, наши юристы, руководствуясь статьёй 460 ГК РФ всегда рекомендуют в Договоре купли – продажи прописывать условие, что Продавец передает объект недвижимости Покупателю, свободный от прав третьих лиц.

 Вместе с этим, п.1, ст. 558 ГК РФ устанавливает, при наличии в продаваемом жилом помещении жильцов, сохраняющих право пользования этим помещением после его отчуждения, это должно быть прямо указано, как существенное (т.е. обязательное) условие договора.

  Безусловно, наиболее надежной защитой сделки от возможных притязаний со стороны «третьих лиц» является титульное страхование предмета сделки.

 Важно помнить, что стороны сделки, а также «третьи лица» имеют возможность предъявить претензии (подавать иск в суд) исключительно в пределах установленного законом срока исковой давности в сделках с недвижимостью.