Обзор ипотечного рынка Феодосии.
Этой статьей открывается цикл публикаций, посвященный особенностям приобретения недвижимости с помощью ипотечного кредита в Крыму и в Феодосии в частности. Оценка рынка, основные игроки, тенденции, точки роста, скрытые камни, практические рекомендации.
Рассматривать ипотечный рынок Крыма мы будем на примере Феодосийского региона. которому присущи все тенденции данного рынка. Итак, ипотека, это залог недвижимости с целью получения ссуды, а ипотечное кредитование, это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. Значит ипотека это просто кредит со всеми вытекающими последствиями. Различие только в более длительном сроке кредитования, до 25 лет и пониженной процентной ставкой от шести до одиннадцати процентов годовых.
С терминами разобрались, возвращаемся в нашу любимую Феодосию. Сегодня на финансовом рынке в городе присутствует пять банков. Это РНКБ Банк, Банк РОССИЯ, «ГЕНБАНК», Черноморский банк реконструкции и развития и банк «Морской». Из них, три занимаются выдачей ипотечных кредитов это, Банк РНКБ, Банк РОССИЯ, «ГЕНБАНК». Безусловным лидером на рынке ипотеки в нашем регионе является РНКБ Банк с результатом семьдесят процентов объема рынка. На втором месте уверенно держится Банк РОССИЯ с двадцатью процентами. На третьем месте расположился «ГЕНБАНК» с десятью процентами рынка.
Последние полгода заметно усилилась конкуренция среди игроков рынка. Банки стабильно снижают процентные ставки по ипотечным кредитам. Предлагают клиентам более удобные ипотечные программы. Выделяют специалистов, которые занимаются только работой с ипотечными клиентами. На сегодняшний день лучший набор ипотечных программ предлагает РНКБ Банк. Это единственный банк, рассматривающий возможность выдачи ипотечного кредита без декларирования доходов, здесь вы можете получить ипотеку на приобретение частного домовладения, что тоже является эксклюзивом. Банк «РОССИЯ» в свою очередь предлагает лучшие процентные ставки в регионе и специализируется на выдаче военной ипотеки. «ГЕНБАНК» также активно увеличивает свой кредитный портфель и работает над созданием своего уникального ипотечного продукта. Из минусов необходимо отметить все еще высокие, по сравнению с материковыми, ставки кредитования. Отсутствует возможность приобретения в ипотеку дач, земельных участков, возможность кредитования под строительство частного дома. Серьезную обеспокоенность вызывает отсутствие конкуренции в банковском секторе. При оформлении ипотеки заемщик крайне стеснен в выборе страховой компании, и оформление договора страхования сводится к простой формальности.
Отсутствуют специализированные офисы, занимающиеся исключительно обслуживанием ипотечных кредитов, хотя на материке такая практика распространена повсеместно. На сегодня, только наш ипотечный центр Феодосии агентства недвижимости АРК, оказывает комплексную услугу по покупке жилья с использованием ипотечного кредита в Феодосии. Мы проводим консультации, оформление и дальнейшее сопровождение ипотеки независимо от конкретного банка. Анализируем потребности заемщика и подбираем ему наиболее подходящий для получения ипотеки банк. Наши специалисты помогают выбрать недвижимость полностью соответствующую требованиям банка. Не могу обойти стороной время выдачи ипотечного кредита. Крайне важный параметр, от которого очень часто зависит судьба сделки купли продажи недвижимости. Рассчитав не правильно сроки выдачи ипотеки, вы рискуете потерять реальные денежные средства, внесенные в виде задатка по предполагаемой сделке. К сожалению, мне уже приходилось сталкиваться на нашем ипотечном рынке с такой проблемой. К примеру, на консультации ко мне обратилась молодая пара, которой одобрили ипотеку с участием материнского капитала в качестве первоначального взноса. Они уже успели дать продавцу задаток в размере пятидесяти тысяч рублей, установив срок договора задатка два месяца. В банке забыли указать заемщикам на то, что без материнского капитал поступившего на счета банка в качестве первоначального взноса, выдача денежных средств не возможна. А эта процедура занимает как раз, два месяца, плюс сама сделка и регистрация в МФЦ десять дней. Полностью весь процесс занимает время два с половиной месяца. Мало того мы здесь еще имеем дело с продавцом по факту продавшим квартиру, но оставшимся на два с половиной месяца без денег. Хорошо, что все закончилось позитивно и сделку удалось сохранить. Я прекрасно понимаю, что работник банка не имел злого умысла. Просто у банковского специалиста кроме ипотечных кредитов есть еще просто огромный спектр операций, есть лимит время на обслуживание одного клиента, очередь из посетителей и т.д. Ипотека же требует особого внимания, так как весь процесс сложен и требует внимания к деталям. Здесь фигурируют большие денежные средства, задействованы лица на внешнем контуре, не имеющие отношения к банку. Именно поэтому на материке так распространены вынесенные за пределы банка ипотечные центры, есть такая давняя истина «деньги любят тишину».
Теперь расскажу в чем же особенность ипотечного рынка в Феодосии. Основная особенность в том, что в нашем регионе образовался дефицит новостроек, практически нет первичного рынка жилья. По факту у нас два жилищных комплекса «Жемчужина» и «Кристалл», которые практически все распроданы. Здесь я не принимаю во внимание отдельную фрагментарную застройку сегмента элитного жилья. Нового строительства не предвидится. Это значительно сужает возможности ипотечного кредитования. К примеру, там, где ведется интенсивное строительство, банки совместно с застройщиками разрабатывают целевые программы, в которых отсутствует первоначальный взнос. Есть и другие преференции, которые банки предоставляют клиентам приобретающим жилье в новостройках. В нашем регионе данные программы отсутствуют. Я вижу здесь серьезную точку роста для развития ипотеки в Феодосии.
Сегодня главный вопрос, который я слышу брать или не брать ипотеку. Если отбросить рассуждения лиц просто ловящих хайп на уходящей волне поливания грязью ипотеки и болтовню диванных экспертов, уютно расположившихся в своих личных квартирах, то можно сделать следующий вывод: cкорее да, надо брать. Даже если вам не повезло, и у вас возникли финансовые трудности, предусмотрены ипотечные каникулы. В случае, если все плохо, есть механизм продажи ипотечной квартиры. При значительном понижении процентной ставки можно воспользоваться программой рефинансирования, банки с удовольствием рассматривают такие кредиты. Аренда квартиры и ежемесячный платеж по ипотеке сравнялись, надо брать. Косвенным подтверждением моих слов является тенденция к устойчивому росту количества ипотечных кредитов в Крыму и в целом по стране.
Что же можно сказать в заключении о рынке ипотеки в Феодосии? Он сформировался, на нем обозначились свои лидеры, но он слабо структурирован, серьезно ограничен в выборе ипотечных программ. Большие группы населения просто лишены возможности воспользоваться данным банковским продуктом. Это касается всего ипотечного рынка Крыма. Объективности ради, надо обязательно отметить, что за последние три года ипотечный рынок сильно изменился в лучшую сторону. Резко снизилась процентная ставка, появились новые ипотечные программы. Во многом благодаря профессионализму и терпению сотрудников банков, отвечающих за развитие ипотечного кредитования, формируется положительное отношение к ипотеке, расширяются перспективы этого рынка. В целом прогноз положительный, есть тенденция к устойчивому росту. При следующем разговоре предлагаю поговорить об особенностях кредитных программ предлагаемых на рынке ипотеки в Феодосии. Если Вас интересует что-то конкретное, связанное с ипотекой, пишите или звоните (контакты на нашей странице Ипотека в разделе Услуги нашего сайта), постараюсь осветить данный вопрос в приватной беседе, или по желанию отвечу иным образом.
Алексей Аркадьевич, руководитель ипотечного центра компании "АРК".